【土地問題】增土地供應 政府要打發展商主意

要解決樓價高企、市民買樓難,政府手上可建屋的土地捉襟見肘,實須另覓方法增闢地源,其中一個可打主意的是私人發展商,因為私人發展商手上潛在可供建樓的土地,比政府還多!我們就為大家計計數。

本系列早前文章曾提及,政府手上短期可動用的土地,為178公頃,約9個維多利亞公園的面積,然而,四大發展商手上的新界農地,合計共978.27公頃(1.053億方呎,51.5個維園面積),是政府土地的4.5倍。即使以2012年10月港府披露的用地面積391.5公頃計算,亦只得約20個維園,發展商手中的土儲亦是政府的1.5倍。

發展商手中的新界農地,為政府土儲的4.5倍。

根據公司2016年度年報及外資大行報告,四大發展商長實地產(1113)、新鴻基地產(0016)、恒基地產(0012)及新世界發展(0017),共有農地1.05億平方呎,合978.27公頃,四大發展商中,以恒地持有的農地最多,次之為新地。(見表)

恒地的農地,主要分佈在粉嶺北及古洞,年報顯示,集團在粉嶺北新發展區有240萬平方呎土地,符合政府換地條款的地皮有80萬方呎,其餘則可能獲政府以現金補償方式,收回作公共用途。

集團多幅土地正與港府商討換地,主要在上述粉嶺北及古洞區域,其中位於粉嶺北的4 幅土地,面積分別為17.2萬方呎、22.8萬平方呎、24.1萬平方呎、及24萬平方呎,正與當局商討換地,4幅土地預計可為集團提供約44萬方呎的商場樓面面積,及364 萬方呎的住宅樓面面積。有關發展須與政府達成補地價協議,方可落實。另有1 幅位於古洞北,面積4.5萬方呎。

(設計圖表)

恒地一直積極增加農地土地儲備,根據公司年報,由2011年至2015年,集團持有的農地面積增長7.3%,這5年買入的農地超過310萬方呎(28.8公頃,1.52個維園),除了粉嶺北及古洞北,坪輋、打鼓嶺、元朗南、錦田南及八鄉,亦有恒地的農地土儲。

除了農地,恒地也是擁有最多市區舊樓重建土地儲備的發展商,資料顯示,集團持有可提供380萬方呎樓面面積的市區可重建舊樓。

恒地在上水古洞土儲豐厚。

新地的農地儲備緊隨恒地之後,約為3000萬平方呎(地盤面積),但過去6年農地土儲增長度較恒地更快,從2011年度至2016年度,新地累增的農地面積由2600萬方呎增至3000萬方呎,共增400萬平方呎,6年來約增15.38%,而恒地同期增幅僅6.92%,由4190萬平方呎,增至4480萬平方呎,只增了290萬方呎。

新地多年來累積的農地,大部份在元朗,根據集團的中期報告,大部分位於新界現有或計劃興建的鐵路沿線,並處於更改土地用途的不同階段。

另兩大發展商,長實地產及新世界發展,吸納農地不如恒地、新地般積極,長實地產2016年度年報內的主要物業表中,列作農地的地盤面積,共124.51萬平方米,即約1340.17萬平方呎,分佈在元朗、北區、大埔。

新世界發展在2016年度,根據年報擁有的農地面積為1749.04萬平方呎,較2011年度的1822.5萬平方呎,減少了73.46萬,減幅4%。新世界發展的農地,69%在元朗,其餘分佈在北區、新界、沙田、大埔、西貢及屯門。

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