【土地問題】林鄭短期三招 可對症下藥?

港人目前關心的議題,非迭創新高的樓價莫屬,但樓價問題歸根究底是土地供應不足,要增加土地供應不能一蹴而就,候任特首林鄭月娥為此在政綱中,提出多項短期及中長期措施解決問題。在這個系列裡,我們將詳細探索土地問題根源,及未來政策走向。

候任特首林鄭月娥十分重視樓價與民怨,提出重建置業階梯,為不同收入市民提供置業機會。如要推「港人首次置業上車盤」,但要多供應麵包紿終要有麵粉即土地,缺地就難增樓宇供應,在競選政綱中,林鄭便提出多項長中短措施解決土地供應。

樓價高企是民怨主要成因之一。

其中希望能盡快起救急作用的短期三招(見表),包括要求政府相關部門加快審批流程、增撥資源給土地相關部門、及探討「一地多用」等,業界認為這三招無疑對症,但要如何下藥、針對病情,他們提出多項值得關注的實際議題。

 

 

林鄭月娥短期快增土地供應的第一招是,「要求相關審批部門,如規劃署、地政總署、屋宇署,加強與業界溝通,仔細研究如何進一步加快土地發展的審批流程,包括統一不同部門的技術定義及審批標準;以及預留足夠前期工程時間,確保提供職業安全措施,減少意外」。

對此,業界直指,目前政府部門間互不協調,確令批地過程繁複冗長兼費時失事,第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國舉例說,例如地政署批准一樓盤項目,但運輸署反對,說交通不能承受,地政署屬發展局,運輸署卻屬運輸及房屋局,兩部門各有關注點,不易妥協;又例如,項目出入口有樹,可不可以斬樹?又要跑不同部門申請。

即使屬同一政策局,也可能出現不協調,曾在發展商企業任職的思籌知路召集人謝偉銓說,例如對建築物的高度,建築署、地政署及規劃署,便可以有不同意見,三署同屬發展局,但發展局的職能是制訂政策方向,不可能逐一處理這類日常爭議。

地政署有時候批准發展,但運輸署顧慮交通問題,會有不同意見。

那麼在各批地相關部門之上,加設一統籌部間會否有助?謝偉銓說,增加部門等於增加程序,倒不如修訂或釐清現有部門的職能,清楚指定那個部門可最後決定。他表示,曾向當局提出改善批地程序的建議,部份被採納,情況也略有改善,他說,其實建築時間一般差不多,主要是前期審批,令樓盤落成拖延。

外界的反對聲音,亦拖慢了現時的批地進度,申請改變土地用途,到了城規會,很多時就出現民間反對聲音,陳超國說,反對聲音主要來自兩方面:壓力團體和同區既得利益者。例如該區居民,不欲有新屋村興建,以免影響環境和交通。20多年前,相關部門若認為反對不合理,大可不必理會,但現在氣氛政治化,就不能不處理。

林鄭月娥提出的第二招是,增加資源給予開拓土地相關的部門,讓他們加快處理有關程式,從而加快土地及房屋供應。對此,謝偉銓認為,目前地政署、屋宇署兩部門均嚴重缺乏人手,如私營骨灰龕,須花不少人力巡查是否違例,又如強制驗樓,港府顯然料不到涉及的工作量這麼大,單是向樓宇業主解釋已花不少人力時間,以致進度遠遠落後於目標。

地政、規劃署人手嚴重不足

地政署情況同樣嚴峻,陳超國稱,不少業界及發展商抱怨地政署審批慢,但事實上地政署的測量師,花了一半時間處理投訴個案,如霸佔官地、非法用途等,這只是在「撲火」,而不是為長遠發展準備,現在的社會環境,投訴一定要處理。

過去20年,地政署的測量師人數一直沒有增加,陳超國表示,以往是250人左右,現在也是250人,但要處理的投訴個案大增,於是審批土地便積壓下來。

就算肯批資源,政府還有要留意之處,謝偉銓說,當局現時批准增加人手,一般都有時限,例如職位只可開7年,工作完成後,職位就取消,因此部門招聘時,會考慮工作完成後,是否有位置可安置該員工。地政署就曾獲批聘請50人,但最後只聘請了20多人,因剛好有20多人在時候退休,他建議,批准增加人手不要附帶條件。

地政署曾獲批聘請50人,最終只聘請了20多人。

市場上人才供應亦不足,陳超國說,市場上也沒有足夠數量的測量師,供政府及私營機構聘用,長遠而言該先從大學著手,增加培訓相關人才。

至於第三招,林鄭月娥提出,在現有政府用地上,探討「一地多用」的多層發展模式,整合設施及土地,釋放部分土地興建社區設施,業界認為政府設施用地經常未能用盡,故此法可行,值得鼓勵及加快。謝偉銓說,「私人樓盤地積比一定用盡」,但政府設施則通常不會,例如一幅地上只有球場,但實際上可以綜合運動設施,近年也多了多用途的市政大廈,反映當局已在探討「一地多用」的方式。

Leave a Reply

Top