啟德出地王 唔通個個都想做地王?

湯錦標

湯錦標

《英文虎報》TheStandard 總編輯

政府剛宣布啟德住宅地,由新鴻基地產 (0016) 以251億元價錢奪得。這個地價打破香港歷來賣地的紀錄,亦令新地躍升做新香港地王。新地擊敗超強對手獲靚地,當然飲得杯落,但地王之冠冕其實只是虛銜,唔係個個地產商想做,地價高亦代表投資風險高,對於地產商,首要是未來樓市生生性性賣樓有錢賺。

 啟德近年成為地皮供應重鎮,首幅住宅地於2013年由中國海外 (0688)投得,成交價22億元,樓面地價只是5,428元。這幾年該區地皮成交價拾級而上,中資海航集團一度成為啟德地皮的最大買家,2016至2017年間連掃4 幅相連地皮,樓面地價亦被推升至平均13,000元水平。以今次新地王的價錢計算,啟德地皮5年間已升值了2倍多。

啟德地皮 ( 資料圖片)

 在幾大地產集團之中,新地並非屬於最進取型,今次亦是該集團首次在啟德插旗,地產界都有少少好奇為何新地會去到咁盡,一洗過去傾向保守的形象。

 地產經濟學上有一個名詞叫「特殊買家」(special purchaser),大意是說當一幅地皮或物業打算招售,當中可能會有一些潛在買家會基於某種特殊原因,願意支付一個比其他競投財團更高的溢價爭奪這項物業,這個所謂特殊誘因,可以是經濟性的,例如物業同自己另一物業相連,買入後可供合併重建;又或者是感情原因,例如安達臣道石礦場地皮招標,由於嘉華集團有近半個世紀在這礦場做開採工作,地皮後來招售,有入標的嘉華雖未中標,但也算一個潛在特殊買家。

 數月前,一直受財務問題所困的海航集團,不斷洽售全球的重要資產,其中包括之前買入的幾幅啟德靚地,據聞新地當時亦有興趣洽購,但因價錢談不攏而告吹,反而恒基同會德豐分別從海航手上執到平貨,之所以說是平貨,其實只是相對最新的地王而言,兩幅啟德地於今年2月及3月成交,樓面地價達15,000元,亦創了該區紀錄,但比較新地剛買入的地皮,相隔僅兩,三個月 ,成交價卻平近2成。

 從這個角度看,新地也算是今次地王的特殊買家,因為它啟德無地,加埋可能後悔同海航傾唔點數,在同區物業發展上,即使起步慢,也可望後來追上,一向無寶不落的新地也樂於投入這場追落後遊戲。可惜政府買地暫時仍未會公開競投財團的標投價,如果有的話,或者市場可以從出價中,比較一下究竟新地為奪啟德靚地可以去到幾盡。

湯錦標
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

Leave a Reply

Top