啟德地流標陰謀論

湯錦標

湯錦標

《英文虎報》TheStandard 總編輯

農曆年前啟德大型商業用地流標,市場一地眼鏡碎,事關對上一幅啟德商業地於2017年5月,由南豐集團以246億元奪得,樓面地價接近13,000元,創下香港賣地史上最高非住宅地價紀錄,相隔短短一年半時間,同區另一幅商業貴重地竟以流標收場。

啟德地皮。(資料圖片)

同對上一幅啟德商業地一樣,這幅流標地可建寫字樓、酒店及零售樓面。對於今次流標,市場人士有多種估算:1) 發展商對啟德住宅發展情有獨鐘,區內多幅官地及私人住宅地接連好價售出,剛剛又傳出海航集團洽售最後一幅啟德地,會德豐地產準備接貨,反映啟德舊跑道住宅地熱商業地冷的反差情況;2) 東九龍寫字樓供應過多,租金受壓;3) 酒店發展前景較住宅及寫字樓更差,發展商計唔掂數;4) 發展商競價意欲低,是想政府重新考慮更改土地用途,由商業變成住宅項目再應市。

其實以上四種估計並不相互矛盾,只是最後一項,即迫使政府改住宅的意圖,聽起來難找實據的陰謀論大於一切,因為根據以往政府賣地紀錄,除非市場出現非常重大變化,否則變化用途的可能性微乎其微。

雖然東九龍已成為政府重點發展的第二商業核心區,但估計今年香港甲級寫字樓的落成量將激增近4成,東九龍是供應重鎮,必然要承受極大的消化壓力,財團紛紛看淡商廈市道,自不待言,而且過去一年,貿戰隆隆,企業擴張增租寫字樓的意欲亦受到影響,除中環核心寫字樓外,多區商廈亦見頂。即使強如中區甲級寫字樓,長實年前高價沽售中環中心,早已響起警號,接手的財團虧損拆售,便是一例。

啟德商業地流標,引來不少對政府的批評,主要是指它漠視市場的變化,仍然死守高地價政策。記得2017年南豐超高價投得啟德地皮時,發展商私底下已嘩嘩聲,不能排除南豐中標價與次標嚴重脫節,假如地政官員今次仍沿用上次標價做指標,流標只能是大概率的事,亦反映政府一方面想增加供應,但同地政官員卻出現大腦與手腳不協調的情況。

最後一個問題是酒店用地,雖然去年訪港遊客再創新高,但實際過夜旅客的數字是不增反減,就算新啟用的港珠澳大橋及高鐵有助推升遊客過境,但對刺激酒店入住率幫助不大,加上酒店投資期長,發展商對這類投資一向非常謹慎,不似建售住宅的利錢可觀。

湯錦標
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