拆解「新世代首置計劃」五大迷思

金無忌

金無忌

資深股市觀察家

置業問題尤其是年輕人上車,已成香港社會頭號問題,政府要想辦法,有社會責任的發展商亦要出力,紓緩社會怨氣,經營環境較好,對生意人亦有利。這點精明的香港商人不會不知道。

有發展商就捐地給非牟利組織建青年宿舍,並認為這是最好的方法,但年輕人有不同需求,有些只想租樓,亦有因有結婚等需要希望盡快置業,因此不同方法可以針對不同需要的年輕人,沒有好壞之分。

對有置業需要的年輕人,提供資助或低門檻上車的首置計劃,或許更符合他們要求,這亦是政府與一些發展商籌劃年輕人首置優惠計劃的本意。

發展商新世界(0017)上月就推出「新世代首置計劃」,針對年輕人有置業需要卻缺乏足夠首期的問題。計劃今天截止,收到近1,200個申請,相對首置可購買的屯門天生樓項目預留的15個單位,超額認購近80倍。

新世代置業計劃反應踴躍,反映了年輕人置業的剛性需求龐大,不過外界對這計劃卻有不少質疑,金無忌就仔細看過計劃的詳細內容,覺得這些質疑或會誤導了一些參加者,令他們作出錯誤判斷,因此不妨對這些迷思作出一些分析。

天生樓

迷思一:供款年期40年

外界的迷思之一,新世代置業計劃供款年期長達40年,若參加者是該計劃所容許的即最低25歲,亦要供樓供到65歲,真是為層樓要捱大半世。

由於目前樓價不便宜,供樓不輕鬆,因此當這個計劃說供款年期最長40年時,就被誤會為一定要供足40年,其實買家若能儲到錢,可以提早還款,將供款期縮短到30年、20年甚至更短。

發展商貸款給參與者年期愈長,風險亦愈高,銀行一般做按揭最長都只做30年,二按年期可能更短,發展商今次亦特別安排,鼓勵參加者盡早還款,不要供足40年。參加者若提早還款,發展商不單不會好似銀行般要罰息,反而會有1%回贈,即提早還100萬,可以得到1萬元回贈,實質只需還99萬。但這就要年輕人為置業而肯犧牲一下生活質素而多儲錢,是個不易的選擇。

迷思二:首置只為引年輕人入市

第二個迷思是這個首置計劃只是財技,目的只為吸引首期不足的年輕人都入市,讓發展商賣到樓。其一,要注意的是,目前一手樓市市況不是冷清而是甚為熾熱,發展商根本不愁有樓賣不去,與這計劃相關的屯門天生樓的銷情亦理想,毋須花錢吸引實力不足的年輕人入市。二是,計劃針對的不是無能力供樓的年輕人,而是有能力供樓而欠首期才未能上車的一群,因此申請者要通過發展商的入息審查,如要在過去一年年薪最少24萬元、在第25期的供款不能夠超過月薪的60%,計劃亦容許年輕人聯名購買物業,主要有利年輕夫婦組織家庭所需,相信目的反是不希望實力不足的貿然上車。

迷思三:買樓無折扣、利息開支隨年期上升

外界的第三個迷思是參加者買樓時根本沒有折扣,沒有著數,日後的利息開支還會隨供款年期增加。發展商今次樓宇是原價發售,而政府資助房屋是以市場價的某一個折扣發售,好似政府資助房屋較抵,但政府這個折扣如30%,並非送了給受資助者,他們日後出售資助房屋時,是要按此比例給政府補價的,發展商的計劃雖無特別折扣,但日後出售亦毋須補價,100%權益都屬買家。若有折扣優惠當然更好,但無折扣亦非一定是損失。今次計劃的目的是低門檻上車,最低只需樓價7.5%,實際要付的錢較資助房屋首期動輒超過百萬元為低。

至於發展商提供漸進式供款選擇,設定初期供款較低,後期慢慢增加,相信是因應年輕人猶如高增長股般,未來加薪會較快、幅度會較高,先低後較高的供款額,可與他們的供樓能力增加相適應,反而參加者應按自己預計的收入增長,選擇一個還款年期及還款額增長的速度,有能力的可縮短供樓年期,不一定要供40年。

迷思四:漸進式供款先甜後苦。

這亦帶出第四個迷思,就是有指漸進式供款只是糖衣毒藥,開始時雖供得較少,但日後就要供多好多,是先甜後苦,誘惑年輕人上車。正如前述,漸進式供款是為了因應年輕人薪酬增長快而特別設計,發展商提供的按揭利息在首10年為P(最優惠利率)減2.75%(現在實際利為2.25%),其後為P-1.75%,這些看似與銀行按揭息率相若,參加者並無著數,但要留意的是銀行做二按一般只做到八成,這計劃按揭貸款可提供到92.5%,按揭成數愈高,放款人的風險就愈高,原則上要收取更高利率,而發展商則沒有收高利率;其次,銀行的按揭年限較短,最多只是30年,現在這計劃可長達40年,愈長年期的貸款利率理論上應較高;還有的是若非銀行肯借,而要向財務公司借二按或較高成數的貸款,財務公司收取的利息要高幾倍。因此,參加者利用這計劃向發展商貸款,利息負擔實較在市場借款為輕。

迷思五:計劃只得15伙,是宣傳技倆

外界還有第五個迷思,就是今次計劃可供選購的單位只有15伙,受惠的年輕人不多,只是宣傳技倆。發展商今次推出這種首置計劃,是首次有私人發展商推出有關計劃,況且政府的首置計劃也未出台,故此有關計劃的可行性,還有待觀察及檢討,發展商今次強調是「先導項目」,是否再推,還須拭目以待。

至於說要為樓盤宣傳,則倒有點不像,因為這個首置計劃是在樓盤開售後3個月才宣布,且預留作這計劃的單位類型,是這個項目銷情最佳的,根本不愁賣不去,且售價又無隨市況好而加價,維持3個月前的價格售樓給參加者,並沒有為樓盤宣傳的效果。

對發展商這些計劃,外界宜多提有建設性意見,求能幫到更多年輕人。至於年輕人是否參與?若沒需要置業的,就不要因別人提供優惠而參與,因箇中的承擔及風險不少。若有置業需要的,就要計算清楚未來的還款能力,始終是「買抑或唔買,要還得到至好買」。

金無忌
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