買瑧蓺是一個價值投資的選擇

金無忌

金無忌

資深股市觀察家

甚麼是價值投資?很多人以為就是低買高賣,在低價時買入,在高價時賣出。但甚麼是低價?甚麼是高價?其實只要未來升值潛力高,現在的價錢就算比市價高,都不算是高價,只要未來升值幅度真的能較高,那現在看似較高的價格,就不再高,反而現在好似偏低的價格,若升值潛力低,未來升幅少,反而令現在的價格是高了、貴了。

舉一個市場例子,西環樓盤臻蓺正在開售,這個以開放式等小單位為主打的樓盤,呎價2.86萬一平方呎,是同區小型單位的最高價,但上周有投資者以2.1億元掃入25個單位,而且是用公司名義購買,即要交樓價30%作辣招印花稅,因此買家不會是短期炒出炒入,而是長線投資並博升值,這就涉及長期升值潛力的估計。

瑧蓺開售

要睇通投資者盤數點計,那就不只是表面的外在因素,還有這個樓盤的內在誘因。所謂外在因素就是市場的大氣候,目前香港樓價雖貴,但長期投資不在乎短期升跌,關鍵是能否有合理回報讓投資者可作長期作戰。目前西環的住宅租務十分活躍,尤其是細單位更受歡迎,皆因港鐵西港島綫開通後,其交通方便、文化藝術氣氛濃,又身處名校區,令西環成為中環精英的聚居地。例如一個去年落成的新盤其一個實用面積200多呎的單位,近期就以月租2.3萬元租出,折合呎租為94元,該區地產代理估計瑧蓺明年落成時,其單位月租估計可突破100元一呎。縱然保守一些來計,若樓盤能以月租80元一呎租出,投資回報率就有3.35%,若能以呎租90元出租,回報率更達3.77%,已屬於十分吸引的回報,在租金日後仍會再升下,長期投資價值就更高。

至於內在因素則涉及瑧蓺這個樓盤是否具有吸引力,可跑贏大市。瑧蓺的發展商為新世界發展(0017),過去無論用家還是投資者的共識是,買樓就要買新鴻基地產的出品,因其樓盤建材質素最佳,因此樓宇的保值能力最高,此亦令新地樓在開售時,價格往往都較市場同區樓盤高。這個因素現在在新世界的樓盤上,亦逐步實現。皆因新世界自新一代大旗手鄭志剛上場後,就致力塑造「新世界3.0」的新階段,建立The Artisanal Movement品牌,以工藝的工匠精神與理念建造樓盤,將藝術文化融入樓盤當中,為業主打造貼心獨特的體驗,建立Artisanal Living生活態度。

瑧蓺打造文創藝術會所,要重現西區歷史及魅力,引入當代藝術家作品,包括
王墒的《輪葉山》,利用大理石表面紋理,拼湊豐富層感圖案,表現地質分層概念。

 

這個The Artisanal Movement的品牌初時未為市場所認知,皆因未知葫蘆內究竟賣甚麼藥,但過去一兩年經歷新世界的天后柏傲山、旺角Skypark、西貢傲瀧等多個樓盤陸續落成及入伙,外界可以親身接觸到柏傲山的禪式花園、Skypark頂樓全層八千多呎的空中花園和會所、傲瀧的公眾現代藝術館,就體會到新世界出無的一間屋,不再只是一間屋,而是一個富有文化藝術氛圍的家居,開始感受到新世界樓盤的與別不同。

新經濟講求的不再只是實用,還要講求體驗,人們願意用較高價錢去獲得新的、高品質的體驗,尤其與生活息息相關、獨特的感受,並可藉此襯托出身份、品味,蘋果iPhone手機就是箇中顯例。新世界的瑧蓺繼續貫徹The Artisanal Movement的概念,設計專屬瑧蓺的藝術裝置,引入三位著名當代藝術家楊家輝、王浩然、王墑的作品,創造區內首個文創藝術會所讓住客感受;家居內的燈掣、地磚則配以懷舊氣氛。這些藝術及生活感受,就有望為瑧蓺創造能夠面對未來的額外價值,令投資者可更有把握,以較市場高的租金租出樓盤,創造更佳的長期投資回報。

價值投資不只是現在價格多少的問題,還是未來價值多少的計算。

金無忌
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