辣招再出樓價平穩地產股跌 大行籲沽恒地新地

港府出辣招打擊「一約多伙」,投行預期二手樓價不會大跌,但地產發展股將受壓,看淡恒地(0012)、新地(0016)、會德豐(0020)及信置(0083),較看好太古地產(1972)及長實地產(1113)。

據德銀統計,在前四次出招,地產發展股股價在隨後一個月平均跌9% (5.4%至12.4%),一手樓隨後的一個月,成交量減少平均45% (由減少9%至80%),中原城市領先指數平均只下跌平均約2% (1%至3%)。

一手樓蜂擁料不復再。

港府昨晚公布買家若以「一約多伙」式購入物業,將劃一徵收15%印花稅,午生效。港去年11月把雙倍印花稅劃一調高至15%,但其後發展商以「一約多伙」方式出售物業,讓買家避過重稅,2017年首季逾15%一手樓以上述方式成交。

港府昨晚出招後,摩根士丹利預期,樓價及地產股股價均有下跌風險,投資者減少入市,料短期樓價及成交停止上升,中期而言,當本港銀同業拆息隨美國加息上揚,買家承擔能力受影響,樓價及地產股股價將受壓。

摩根大通稱,新辣招不會令二手樓價下跌,展商可能提供印花稅回贈,其邊際利潤將受壓,年初至今地產股股價上升不少,因此有下跌風險,該行首選減持股份為恒地(0012)、新地(0016)及會德豐(0020)。

摩通認為,昨晚的公布,港府的訊息是現任政府 ( 只剩下3個月)及下任政府房屋政策並無二致,壓抑樓價及防止樓市過熱,是持續的政策,將不容許投資需求及非理性情緒增長。

該行不認為新辣招令樓價下跌,但將今一手樓及二手樓的樂觀情緒降溫,根據美聯物業的統計,「一約多伙」由去年12月16日的19宗,至今年1、2、3月分別增至139, 219及405宗,佔一手樓買賣10%,17%及24%。

未來3、4年私人市場住宅單位供應量約95000個,摩通相信發展商加快銷售存貨動力增加,為減輕投資者成本,摩通相信發展商將增加印花稅回贈,該行估計,2012及2013年投得的地皮,發展邊際利潤率達28%及26%,只要不虧蝕,相信發展商會提高回贈。

摩通估計未來地產發展股只能在一定幅度上落,市場不再相信高樓價會持續,該行看好太古地產及長實地產。

德銀: 一手樓成交減45%

德銀估計,新辣招將令一手樓銷售減少30%或以上,因投資需求減,該行認為對樓價影響溫和,但預期地產發展股股價將受壓。

該行稱,一約多伙劃一15%印花稅,而現在非香港永久居民 (包括公司) 買樓印花稅為30%,以租金回報率2 厘計算,總印花稅支出相等於7至15 年的淨租金收入,估計將有效打擊投資需求。

計及昨晚的新招,港府自去年11月10日起,已第五次出招壓抑樓價,德銀稱,前四次出招,一手樓隨後的一個月,成交量減少平均45% (由減少9%至80%),二手樓成交量平均減少25% (少8%至32%),與此同時,中原城市領先指數平均只下跌平均約2% (1%至3%),而在前四次出招,地產發展股股價在隨後一個月平均跌9% (5.4%至12.4%)。

( 資料圖片)

野村表示,昨晚的出招,令認為換屆時候出招機會小的市場人士大出意外,市場將注目今天開售,長實的維港頌,新地昨晚隨即延後屯門珀御的定價,但長線而言,樓價前景仍受按揭利率及需求等因素左右。

該行看好嘉里建設(0683),因現無樓盤推售,及派息可觀,長實地產(1113),因回購及年初至今跑輸。看淡恒地及信置(0083),認最受措施影響。

花旗指新政策為一手市場降温,對二手市場樓價影響有限。估計特首梁振英任內不會再推出額外政策;若樓價再度急升,金融管理局將從按揭方面著手,領導下一輪收緊政策。

花旗認為,政府堵截「一約多伙」,一手市場將首當其衝,預期二手市場不會受顯著衝擊。該行曾預期年內一手樓交易量達2.5萬宗,新辣招推出後,預期一手銷售的壓力將會增加,壓力在今年下半年尤為明顯。

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