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拆解「新世代首置計劃」五大迷思

置業問題尤其是年輕人上車,已成香港社會頭號問題,政府要想辦法,有社會責任的發展商亦要出力,紓緩社會怨氣,經營環境較好,對生意人亦有利。這點精明的香港商人不會不知道。 有發展商就捐地給非牟利組織建青年宿舍,並認為這是最好的方法,但年輕人有不同需求,有些只想租樓,亦有因有結婚等需要希望盡快置業,因此不同方法可以針對不同需要的年輕人,沒有好壞之分。 對有置業需要的年輕人,提供資助或低門檻上車的首置計劃,或許更符合他們要求,這亦是政府與一些發展商籌劃年輕人首置優惠計劃的本意。 發展商新世界(0017)上月就推出「新世代首置計劃」,針對年輕人有置業需要卻缺乏足夠首期的問題。計劃今天截止,收到近1,200個申請,相對首置可購買的屯門天生樓項目預留的15個單位,超額認購近80倍。 新世代置業計劃反應踴躍,反映了年輕人置業的剛性需求龐大,不過外界對這計劃卻有不少質疑,金無忌就仔細看過計劃的詳細內容,覺得這些質疑或會誤導了一些參加者,令他們作出錯誤判斷,因此不妨對這些迷思作出一些分析。 迷思一:供款年期40年 外界的迷思之一,新世代置業計劃供款年期長達40年,若參加者是該計劃所容許的即最低25歲,亦要供…

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新世界首置助住私樓勝居屋 做宣傳就唔化算!

發展商新世界(0017)推出一個幫助年輕人首次置業的買樓計劃,坊間評價有讚有彈,讚的是有年輕人指計劃適合剛畢業的大學生,初期供樓負擔可減輕,彈的則指計劃只是噱頭,而且要小心買樓變成負資產。 現在樓價高企,坊間對發展商的怨言頗多,因此無論發展商出發點為何,都易被人針對,但要評論這計劃的好壞,應該先詳細看看這個「新世代首置計劃」的內容。 計劃的受惠者指明是25至35歲從未買過樓的本地年輕人,給予的最大優惠是發展商代付從價印花稅,最高為樓價3.75%,所需首期可低至7.5%,以及發展商提供低息長年期的貸款,貸款利率首10年為最優惠利率(P)減2.75厘(現時P為5厘計,即按揭利率2.25厘),其後為P-1.75厘,貸款年期最長可達40年;並且設有漸進式供款計劃,首2年供款額為原來的70%,第3至5年為80%,第6至10年為90%,第11年起回到正常,這樣的供款方式相信是讓置業者在開始時可供款較少,再隨著工作年資上升、薪金上升,日後可應付較高的還款需求。發展商訂出的申請資格,並不比申請居屋的門檻高,但卻有助他們在買居屋之外,多了一個質素較好的私人樓選擇。 不過,計劃亦設有不少限制,如單位數位不…

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新世界升幅空間大 下一站挑戰5年高位14.23元

港股恒生指數挑戰30000點後,近期在29000點上下爭持,又到炒股不炒市的時候,要發掘未來的上升潛力的股份,新世界(0017)就不可以忽視。 從走勢分析,新世界有以下幾點值得留意: 第一、過去新世界的形象受到多次供股等事件影響,加上作風略保守,令小股民沾手時十分謹慎,但自從第三代掌舵人鄭志剛上場,新世界亦進入了「新世界3.0」時代,整個公司發展策略出現微妙變化,雖然仍屬穏健,但明顯比較積極。該公司截止6月底的全年業績,核心盈利就按年大升26.5%,至71.33億元,核心業績表現理想。 第二、若說基本價值,在四大地產商之中,新世界的市帳率(PB)只得0.59倍,相比於恒基地產(0012)市帳率0.71倍、新鴻基地產(0016)的0.72倍、長實集團(1113)的0.89倍,新世界較之有17%至34%的折讓,顯示新世界較其它大型地產公司有更大的上升空間。 第三,從股價走勢來看,可先看看新世界的2年走勢圖。 新世界自2016年初見了低位6元之後,過去兩年進入一個完美的上升軌道,下方的上升軌一直都沒有跌穿,高位就一級一級地向上移,其上一個的高位是10月9日的12.78元,但論其走勢就遠未到頂…

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買瑧蓺是一個價值投資的選擇

甚麼是價值投資?很多人以為就是低買高賣,在低價時買入,在高價時賣出。但甚麼是低價?甚麼是高價?其實只要未來升值潛力高,現在的價錢就算比市價高,都不算是高價,只要未來升值幅度真的能較高,那現在看似較高的價格,就不再高,反而現在好似偏低的價格,若升值潛力低,未來升幅少,反而令現在的價格是高了、貴了。 舉一個市場例子,西環樓盤臻蓺正在開售,這個以開放式等小單位為主打的樓盤,呎價2.86萬一平方呎,是同區小型單位的最高價,但上周有投資者以2.1億元掃入25個單位,而且是用公司名義購買,即要交樓價30%作辣招印花稅,因此買家不會是短期炒出炒入,而是長線投資並博升值,這就涉及長期升值潛力的估計。 要睇通投資者盤數點計,那就不只是表面的外在因素,還有這個樓盤的內在誘因。所謂外在因素就是市場的大氣候,目前香港樓價雖貴,但長期投資不在乎短期升跌,關鍵是能否有合理回報讓投資者可作長期作戰。目前西環的住宅租務十分活躍,尤其是細單位更受歡迎,皆因港鐵西港島綫開通後,其交通方便、文化藝術氣氛濃,又身處名校區,令西環成為中環精英的聚居地。例如一個去年落成的新盤其一個實用面積200多呎的單位,近期就以月租2.3萬元…

新華通訊連蝕5年 新股東派人入場何妨一試

新華通訊頻媒(309)最近鬧出股權紛爭,新股東要求派5人參選董事,公司初時無甚反應,新股東就在9月8日入禀法院,尋求濟助,要求公司加5人入9月29日特別股東會董事候選名單中,一幕攻防戰正式打嚮。 後來在9月12日,高院聆訊後頒新華通訊,要求公司採取一切必要措施,以使該5名人士可於股東會上獲加進候選名單內。公司最後加5人入候選名單內,下周五(29日)特別股東會,將是現時股東與新股東的決戰時刻。 金無忌昨日去一個財經界的酒會,見到不少行內人,部份人談起新華通訊的控制權爭奪戰,話間公司唔大,但敵意收購的花生味好濃,未知鹿死誰手。 收購新華通訊的前戲在今年1月已展開,由於新華通訊的主要股東並未持有控制性股權,中國華仁醫療(648)等一致行動人士持有新華通訊4.94%,就提出收購要約,以每4股華仁醫療換1股新華通訊。不過這項收購,最後並不成功。 不過故事未完,新華通訊的股價卻從1月尾的0.2元上下,一直升到5月尾的高位0.81元,大升305%。街外傳聞這是主事人打防守波的行動,在街外吸納股票增加持股,以防入侵,亦拉高了股價。新華通訊的股價大上大落,到7月又插番到0.231元的打回原型價,然後又扯…

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新世界3.0穩中求進 資金追入睇好新管理層

最近股市再衝高位,但唔係隻隻有表現,地產股之中,新世界(0017)就值得留意,佢走勢跑贏新地(0016)。新地衝到上去年9月高位123元左近就行人止步,但新世界就衝穿去年9月高位10.4元,最高上過10.94元,形成一個一浪比一浪高的走勢。 雖然街外相信新世界股價造好,係炒資產折讓,但金無忌到處收風,就發現投資者其實係睇好新上場的第三代掌舵人鄭志剛,買重佢能把新世界帶到新景界。 新世界的股價過去比較殘,與其管理層過去的作風有關,可以叫做「管理層折讓」。過去新世界這間公司確曾出現一些事件,不是那麼受市場歡迎,例如當年聘用前高官梁展文的風波,一度被指為提供延後利益,最後以放棄聘用收場。近年的又多次供股,如2004年的五供二、2011年的二供一,以及2014年的三供一,向股東抽水,影響了公司的形象。 當然新世界樓盤以前的質素亦一般,未能在激烈競爭中跑出。不過,投資者注意到新世界近年的一個大變,就是第三代鄭志剛上場,此變化亦惹起市場憧憬,認為他會為新世界帶來3.0的新管理文化,扭轉過往的管理層折讓。 只睇表象已見到新世界變化很大,新世界近期推出的樓盤大力提升質素,不止用足好料起樓裝修,更用藝術…

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