【土地問題】補地價過高 發展商寧閒置土地

發展商坐擁土地儲備,多年來為何不發展,任由地皮曬太陽或做貨櫃場?發展商及測量師認為,這因當局怕被指責官商勾結,「寧左勿右」,補地價金額「有咁高叫咁高」,於是成功個案甚少,也有認為,發展商因從其他途徑都取得土地,因此不熱衷補地價。

上一次補地價成功個案,已是6年前,2011年,南豐柴灣藹寧園住宅重建項目(現為香島,2019年入伙),成功達成補地價協議,其他大型補地價項目,是遠至2009年達成,包括恒基地產(0012)以95億元,落實落禾沙項目,即現在的迎海,其他補地價項目包括恒地及新世界發展(0017)的元朗大棠項目(現為尚悅)、新地(0016)元朗市中心(現為Grand YOHO)及沙埔村項目(現為Park Yoho峻巒)。這些大型補地價項目,都已由「麵粉」變成「麵包」。

南豐柴灣香島屬對上一次成功的補地價項目,已是6年前。(資料圖片)

為何補地價成功個案如此稀少?業界多認為政府補地價金額偏高,申請改變土地用途手續繁複,經過漫長的申請改變土地用途、城規會審批後,然後與政府談判補地價,還可能涉及收地,最近獲屋宇署批出建築圖則的新地西貢十四鄉項目,便曬太陽超過20年。

曾是立法會測量界議員,思籌知路召集人謝偉銓表示,以往補地價較容易達成協議,現在很多費用較以前昂貴,但政府未能跟上最新發展,舉例說,現在一手樓規管增加,要滿足法例要求,成本亦提高,例如示範單位現在規定必須一個有裝修,另一個是清水樓,這都涉及成本的增加。

思籌知路召集人謝偉銓

此外,政府訂定補地價金額,計算發展商成本時,謝偉銓表示,通常假設該地皮是吉地,但實際上很多時候不是吉地,要涉及收地賠償,然而政府通常沒有計入這部份的成本。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國直言,以往政府有利潤空間留給發展商,但約10年前,地政署補地價相關官員,態度變得苛刻,自此之後,補地價達成協議便很困難。

地政官員態度轉變,料與2008年的梁展文事件有關,梁展文2004年擔任房屋及規劃地政局常任秘書長時,以8.64億元補地價,把私人參建居屋紅灣半島批給新地及新世界,呎價約1800元,當時沙士過後,樓市低迷,但到了2007年紅灣半島改建成海濱南岸,樓市升溫,海濱南岸開售平均呎價7000元。2008年梁展文退休後加入新世界中國地產,被轟利益輸送。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國

業界覺得,此後政府與發展商商討補地價,就寧高勿低,寧左勿右,測量師稱地政署個別負責補地價事宜的官員訂定嚴苛標準,雖然現在相關官員已退休,但繼任的沒有人敢改動。

另一方面,發展商對後市看法,也左右補地價速度。謝偉銓表示,若市升,發展商會較易同意補地價金額,因擔憂愈遲愈貴,若市場前景不明朗,發展商取態便會較保守。

補地價速度近日有加快迹象,發展局6月中透露,兩季補地價逾1.1萬伙,為14年以來新高,較2016及2017財政年度的3520伙高高逾2倍,補地價加快,一方面料是當局想加快土地供應,此外,謝偉銓說,亦反映發展商看好後市。

今年以來出現另一契機,就是中資加入搶地,外資行地產分析員說,以往地產商有多個途徑取得土地,包括政府勾地表、及港鐵(0066)上蓋項目等,只要一年取得300萬至400萬方呎樓面面積的土地,就已足夠,發展商不急於補地價,所以自2010年以來,就沒有大型補地價項目出現。

然而,中資近年高價競投政府招標的土地,本港發展商在拍賣場上投不到地,唯有動用農地「老本」,如新地,近一年多番在官地競投上失利,多個鐵路上蓋投標均無功而回,故加快把上述十四鄉土地轉為住宅項目。

港鐵南昌站上蓋匯璽

中資高價搶地,發展商亦擔憂政府補地價金額要求水漲船高,於是覺得「愈早補愈著數」,未來補地價速度有機會加快。

有意見稱,投地成本始終較農地補地價高,所以發展商寧投地而不急於補地價之說不成立,然而外資分析員則認為,數不是這樣計,舉例說,新地元朗的Park Yoho,補地價約70億元,呎價3000元,加上建築費等,總成本每方呎8000元至9000元,現在賣樓呎價11000元 ; 同樣由新地投得的港鐵南昌站上蓋項目匯璽,樓面地價4523元,建築費相差不會太遠,6年後現在落成呎價20000元。

分析員說,政府招標的土地,及港鐵項目,地價成本或略高,但升值潛力優於新界農地,就像市區樓與新界樓的分別。

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