【土地問題】開發棕地 望梅難止渴

環保團體大多數提出,應先行開發棕地來取得土地,而非打海洋、郊野公園的主意,發展棕地的最大問題,是棕地通常是私人業權,涉及收地,上面的經濟活動也須安置;測量師稱,港府一直有開發棕地,事實上,多個規劃中的新市鎮就是開發棕地的成果,測量師亦指出,現存大面積的棕地,只餘新界北而已。

與郊野公園一樣,全港到底有多少棕地?港府並無全面的資料,規劃處將展開《棕地普查》,以全面掌握新界棕地的整體分及用途,研究在今年上半年展開,當局估計2018年底前完成。

棕地上的貨櫃場

然而,4月11日港府公布提供特惠津貼,以收回棕地,也透露部份情況:新界東北新發展區(即古洞北和粉嶺北)、元朗洪水橋新發展區和元朗南發展區,估計共有約340公頃棕地,其中新界東北涉及約50公頃,洪水橋則有約190公頃棕地。

所謂「棕地」,港府目前並未有標準定義,這些土地屬私人擁有,原是農地但已荒廢,從事包括貨櫃場、停車場、修車場、露天貨場、廢料回收場、建築機械及物料貯存等,由於1983年上訴庭就「生發案」的判決,只要不包括建築物,及沒有從事「發出惡臭或令人厭惡的行業」,這些土地可作農業以外任何用途。

棕地上可進行農耕以外的經濟活動。

測量師學會土地政策小組主席劉振江表示,過去超過20年,港府沒有推出工廠、貨倉用地,但事實上這類土地仍有需求,於是這些經濟活動就轉移到新界的荒廢農地上,荒廢農地的業主,就租出農地予業者經營。

因此,要發展棕地,首先涉及的就是收地,根據1983年上訴庭的判決,現時不少在私人農地上的棕地作業,均沒違反地契條款或法定規劃管制,政府無權執法或取締,若要收地,就須展開漫長談判,及作出賠償。

更重要的是,收回棕地將影響到這些貨場經營者的生計,牽涉另一民生問題,有建議興建多層大廈,安置原本在棕地上的經濟活動設施,但這些設施不一定能安置在多層大廈,如機械及建築設備,就有重量的問題。

另一方面,棕地分佈零散、雜亂無章,大多呈不規則形狀,當中夾雜不少村落、寮屋、農地和山丘等,缺乏足夠的道路、供水和排污等基建,以承載高密度的發展。

劉振江說,現時的棕地,主要在新界東北、元朗南、新界北、洪水橋等,新界東北棕地較少,政府土地佔多,但洪水橋、元朗南,則以私人土地為多。

洪水橋就是發展棕地得來的新市鎮。

事實上,港府多年來也有發展棕地,元朗橫州、新界東北、洪水橋新市鎮,都是從發展棕地得來,其中洪水橋新市鎮是近年較重要,發展棕地而形成的新市鎮,洪水橋發展區涉改造190公頃棕地,逾300名棕地作業者。當局正研究將棕地作業遷進多層大廈的可行性,但不排除部分棕地作業未能搬進多層大廈,因此在發展區的北面已預留約24公頃土地安置棕地作業。

4月初,當局公布為拓展新界新發展區,徵收當中逾300三百公頃的棕地,發展局建議提供受清拆行動影響的特惠津貼安排,最高達195萬元,希望加快收地進度。

劉振江說,洪水橋、元朗南、新界東北後,餘下來較大片的棕地,就只有新界北了。

Leave a Reply

Top