亂局出地王—執鷄定摸頂 ?

湯錦標

湯錦標

《英文虎報》TheStandard 總編輯

西九高鐵站上蓋商業貴重地皮招標,結果新鴻基地產(016)以422億元破紀錄地王價奪得。西九地王上周截標,由於銀碼大,不是人人食得起,最後只獲3份標書,後來更一度傳言財團開價低可能要流標,今次地王有價對庫房、商業樓市及地產商都是一件好事。

新地投得的西九商業地資料

市場一度將西九地王估值近1,000億,近期才大幅調低至下限約400億,今次以422億成交,樓面地價約13,345元,較5年前恒地(012)投得的尖沙咀中間道地皮樓面價仍要低3%,所以,對於新地奪地,有不少測量師認為價錢屬「筍價」、「執死鷄價」,而近半年來反修例運動引起的香港亂局,肯定是西九地王近期估值搭級而下的主因。

物業市場上的成交,有人覺得貴亦有人覺得平,貴或平要後來才能蓋棺論定,但對今次新地投得地王的市場反應,可以有一個初步觀察。

港股今早低開近200點,主要是受到特朗普簽署香港人權法案的消息影響,但消息很快被消化,港股趨向平穩,收市微跌60點 。不過,如果單看地產分類指數,其實表現唔差,在多家有參與西九投標的地產商之中,以信和(083)表現較佳,升1.19%;長實(1113)升0.57%;九倉置業(1997) 跌0.68%,而坐擁尖西龐大商業資產的九倉(004),更一度升至2.27%,收市報升1.62%,至於作為西九地王得主,新地股價微跌0.17%。

新地主席兼董事總經理郭炳聯。(資料圖片)

用股價初步反應作為對西九賣成績的啟示,當然不能作準,但仍有一定的參考價值。九倉股價升,應該是受到西九地王的帶動,從另一角度看,九倉雖然未能投得地皮,但就不費一兵一卒坐收漁人之利,海港城一帶資產價值自然受益。

相反,新地即使獨資投到地王,但估計連地價發展成本近700億,而且地契規定將來落成商業物業組合不能轉讓,只能持有作收租之用,長遠投資收益與風險同樣非常之高。初步看,投資者對新地投到地皮,雖不悲觀但亦唔敢看得太好。

西九環球貿易中心(資料圖片)

新地擁有九龍站上蓋環球貿易廣場(ICC),同日後建成的物業有協同效應,這亦是外界將新地看成是西九地王的特殊買家(special purchaser),願意支付一定的溢價的原因之一。另外,新地亦已表明會物色其他地產商合作發展項目,這方面發展很值得市場注視,因為找合作夥伴目的是降低風險及減低負債比率,實力強如新地,亦要在投資信心與分散風險之間求取平衡,在當前香港複雜的政經形勢底下,多一分謹慎始終有其必要。

 

湯錦標
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